北京城市更新的形势与展望——在城市更新蓝皮书发布会上的演讲

北京城市更新的形势与展望

                                                                 ——在城市更新蓝皮书发布会上的演讲

徐逸智

（2024年5月28日）

各位领导、专家、业界及媒体朋友们：

大家下午好！欢迎来到首部北京城市更新蓝皮书的发布会现场。历时1年半，凝结12家研究机构、48位作者共同努力的《北京城市更新研究报告（2023）》终于面世。我代表编委会感谢大家的辛勤付出，并在此发布总报告核心观点。

城市更新是对城市空间形态和城市功能的持续完善，与城市发展协同演进。当前北京城市更新是增强新时代首都高质量发展的必要支撑。北京的城市更新，既要适应生产力的新变革，又涉及生产关系的新调整，是激发人、地、房三要素、五子联动新活力的重要联结点和支撑。正所谓“一着棋活，全盘皆活”。当前，北京城市发展步入锚定首都功能落实新版城总规、发展新质生产力积蓄新动能、推动京津冀协同发展打造中国式现代化建设先行区示范区等一系列践行国家战略的伟大进程。新时代、新征程对北京城市更新也提出了新要求。为此深入总结城市更新规律，顺应首都城市经济社会发展趋势，跟踪研究适合首都特点的城市更新实践路径，对推动新时代首都高质量发展、谱写中国式现代化的首都篇章具有重要而深远的意义。这也正是我们作为首都高端智库开展《城市更新蓝皮书》研究的初衷。

下面，我从三个方面与大家进行分享交流。

一、 北京城市更新面临的新形势新要求

（一）适应当今变乱交织的世界，要求首都城市更新需统筹好发展和安全

当今世界变乱交织，百年变局加速演进。地区冲突、暴恐袭击、人为破坏等极端事件触目惊心。作为首都，北京面对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等各种极端事件风险也在增加，做好首都工作要坚持底线思维和极限思维，准备经受风高浪急甚至惊涛骇浪的重大考验。与之相适应地，就要求城市发展必须更好统筹发展和安全，城市更新必须把韧性城市“平急两用”公共设施建设摆在更加显著的位置。前不久发布的《北京市韧性城市空间专项规划（2022-2035）》正体现了这一新形势新要求。

（二）适应人工智能崛起的时代，要求相匹配的产业空间来承载新的产业形态

近年来，以人工智能为代表的新一代信息技术迅猛发展，Chat Gpt、Sora、文心一言等多模态大模型加速升级，引发了生产方式、生活方式、社会治理方式的深刻变革，对城市更新特别是产业类城市更新带来了新需求和新挑战。现代服务业领域，“线上”办公兴起，打破物理空间局限，写字楼需求收缩，空置率高企，城市商务楼宇面临转型挑战，电商、直播带货也大幅增加商业经营困难。都市型工业领域，人工智能、生物医药、集成电路、智能网联汽车等代表新质生产力的未来产业及各类新型研发机构，对空间品质、功能兼容、产业社区、工业上楼等新空间需求迫切。集聚多业态沉浸式体验的新消费场景也亟待培育扩大。

（三）适应人口发展新形势，要求城市更新能更好满足各类人群的宜居需求

我国人口已持续两年净下降。北京市人口形势总量基本稳定，但老龄化、少子化趋势明显。这要求我们加快实现房地产新模式，即从注重以量的扩张、满足刚性需求为主、解决有房住的问题，转向注重质的全面提升、满足改善型住房为主、解决住得好的问题。从人口布局看，由中心城区继续向外扩散，人口迁移流动活跃。这就要求城市更新真正奉行“人民城市为人民”的实践理念，积极营造儿童友好型城市的建设环境，大力推动城市公共空间、公共设施、老旧小区适老化改造，加快促进平原新城高质量发展提升平原新城综合承载能力，把年轻人引过来、留下来，激发城市活力，彰显城市魅力。通过小规模、渐进式、可持续的有机更新，来实现幼有所育、老有所养、住有所居，来彰显首都这座城市的美学态度和人文关怀。

（四）落实首都城市战略定位，要求加快推进城市更新行动

纵观当代北京城市更新历程，可以分为“先生产、后生活”“生产与生活并重”“城市文脉有机更新”“减量发展背景下的综合更新”四个阶段。在新版城总规的指引下，“控增量、促减量、优存量”成为现阶段北京城市更新的重要方向。与前几阶段相比，减量发展对更新目标的综合性、更新政策的体系性、更新方式的创新性、更新主体的多元性上提出了更多要求。必须从“一刀切”式的刚性更新规划标准，转换到因地制宜、分区施策的政策导向和实践逻辑，去探寻地方性、差异化的问题解决路径。对城市更新的政策和实践研究恰逢其时，大有可为。

二、 北京城市更新取得的新实践新探索

在政策层面，以《北京市城市更新条例》为标志，城市更新制度体系不断完善，相继出台的数十个配套文件，初步构建起城市更新制度体系的“四梁八柱”。从产业类城市更新来说，2006年市委办公厅、市政府办公厅印发由市发展改革委研究起草的《北京市促进文化创意产业发展的若干政策》（京办发[2006]30号），成为文化创意产业与城市更新协同推动的先行探索。2021年，出台了《关于加强腾退空间和低效楼宇改造利用促进高精尖产业发展的工作方案（试行）》，2023年，迭代升级为《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，进一步支持利用腾退空间服务产业向高端化、智能化、绿色化发展。

在实践层面，本市开展了大量城市更新实践探索。

一是聚焦低效楼宇产业园区更新改造，推动产业升级，培育新质生产力。例如，海淀区成府路的智源大厦通过“按需定改”，由低效楼宇成功转型新一代人工智能研发基地。核心区批发市场动物园公交枢纽（原四达大厦）成功转型金融科技新区。

二是聚焦补齐民生短板，开展老旧小区综合改造、非改居试点，增加公共服务设施，破解就近养老、就近入托等难题，不断提高人民群众的获得感。例如：位于西城的国投大厦由低效写字楼成功转型养老公寓（北京国投健康长者公寓），有效缓解了核心区老年人就近养老需求。本市首例“非居住”建筑改建保租房项目——龙湖冠寓郭公庄店，由闲置办公楼改为租赁住房，有效缓解毗邻的丰台科技园新入职大学生居住难题。

三是聚焦提升城市功能与环境品质，推动滨水空间、绿色空间、平急两用公共基础设施等建设，统筹发展和安全，提升首都城市韧性与绿色发展水平。例如，改造后的亮马河国际风情水岸成为朝阳时尚文化地标、首都国际旅游消费“金名片”。平谷区创建国家“平急两用”发展先行区的探索等等。

三、 北京城市更新的新期待新展望

当前，站在全面实施“十四五”规划关键当口、系统谋划“十五五”规划之时，展望北京城市更新呈现以下五大趋势。

（一）更新目标——民本化：从单一的项目经济利益最大化，转向经济、社会、文化、绿色、安全的多元目标，最终集成为以人民为中心的价值目标。

现阶段城市更新的突出特征是将单一项目短期经济利益最大化的资本逻辑，兼容升级为微利可持续、文脉有传承、社会更和谐、生态能永续、安全有韧性的高质量发展逻辑。未来，北京城市更新除了在物质形态上体现为存量建筑和设施，朝着宜业宜居目标不断优化，更在精神内核上体现为人的更新与现代化。通过城市更新活动，培养现代人对公共事务的关切、对法治社会的遵循、对多元利益的响应、对社会责任的担当。只有社会公众日益承担起人民城市人民建的主体角色，才能共享人文关怀、温润人心、互助友爱的城市温馨。

（二）更新主体——协同化：从“要我更新”到“一起更新”，丰富人民城市建设的新路径。

有为政府、有效市场、有情社会在城市更新中的利益诉求虽然不尽相同，但三者的合力日益决定着城市更新的成败。减量发展阶段的城市更新，依赖三大主体的密切合作与共治共享。只有用人民城市的价值理念来凝聚各方共识，用“自上而下”与“自下而上”双向决策过程来保障各方利益，用创新的政策工具、金融工具和治理工具来赋能城市更新全生命周期，才能落实以人民为中心理念，实现高质量发展。

（三）更新范围——区域化：从点状更新到片区统筹，立足长远经济社会效益进行高位统筹、跨区域平衡。

减量发展给城市更新带来了诸多限制性条件，单点项目更新的腾挪空间有限、资源筹措不足，必须要统筹周边项目一体化更新。更新片区内的减量规模不足以支撑资金平衡的增量需求,需要探索在更大范围内采取跨区容积率转移、项目打包、联动开发等方式来破解。放眼京津冀协同发展，正在编制的《现代化首都都市圈空间协同规划（2023年—2035年）》也预示着北京城市更新要在更大的空间尺度上，从城市群的角度来完善和调整城市功能，用好协同发展政策与资源，推动新时代首都发展和构建京津冀世界级城市群。

（四）更新方法——现代化：全面创新治理工具，以有为政府、有效市场和有情社会为着力点，丰富北京城市更新工具箱

发挥党的组织优势，带领物业权利人、运营商、居民群众和相关主体，通过协商寻求最大公约数。积极吸引商业资本投入城市更新。既要让市场发挥资源配置作用，又要限制资本无需扩张，引导城市更新投资企业探索微利可持续的商业模式。探索符合城市更新需要的融资手段和金融产品。培育社会组织、居民、责任规划师团队逐步成为参与城市更新的重要力量。尽管相对于政府和市场，目前社会力量在城市更新工作推进过程中相对薄弱，但随着市民法治意识和参与能力的提高，特别是借助数字化治理工具、协商讨论技术等方法的应用，可以让群众隐匿的需求将被看见、让模糊的需求更精准、让多元的需求有机互联融通，从而汇聚人民群众参与城市更新的强大动力，实现人民城市的建设目标。

（五）更新手段——智慧化：从数字化到智能化再到智慧化，让城市更聪明、更美好

近日，国家四部委联合下发《关于深化智慧城市发展推进城市全域数字化转型的指导意见》，明确提出加强城市数字化转型与城市更新、空间优化等重大战略衔接协同，推进城市精准精细治理。北京数字经济优势明显，城市更新与运营，为大数据、云计算、人工智能等前沿技术提供了丰富的应用场景，可以实现数字经济与智慧城市的双向赋能。这也将成为北京城市更新的重要趋势。比如深化“一网统管”建设，推动城市规划、建设、管理、运维全过程各环节数据融通。加强城市生命体征监测，推动城市体检与城市更新数据赋能、业务联动。“城市码”时空标识，推进房屋建筑、重大项目等“落图+赋码”，助力形成“多码合一、一码互联”的服务治理体系。推动城市“数字更新”，加快道路、商圈、街区等城市单元基础设施智能化升级，为智能交通、公共安全、应急通信、民情感知、更新规划等领域提供全面感知、智能研判、协同处置、应急响应的智慧化支撑等等。

同志们、朋友们，新时代新征程，我们对首都城市更新的研究刚刚起步，《北京城市更新研究报告（2023）》正是我们的首次尝试。书中的观点认识、数据案例恐怕还有不少疏漏之处，请大家批评指正。借此机会，我诚邀各方研究及实践机构加入我们，以蓝皮书为纽带，持续深化智库研究，共同缔造北京城市更新的美好明天！谢谢大家！